宅地建物取引士の設置要件とは
不動産会社が必ず守るべき人数基準と実務上の注意点
宅建業を営むうえで、もっとも重要な人的要件の一つが「宅地建物取引士の設置義務」です。
宅建士が足りない状態で営業を続けると、業務停止や免許取消といった重い処分につながることもあります。
この記事では、宅建業者が守るべき宅建士の設置要件を、実務の視点で分かりやすく解説します。
この義務はとても厳格です
専任の宅建士が退職した場合、2週間以内に人員確保しなければならないです
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宅地建物取引士とは何か
宅地建物取引士とは、不動産取引の重要な場面に立ち会い、
消費者を保護する役割を持つ国家資格者です。
具体的には、
・重要事項説明の実施
・重要事項説明書への記名
・契約書への記名
これらは、宅建士でなければ行えません。
そのため、宅建業を営む会社には、一定数以上の宅建士を置く義務が課されています。
宅建士の設置義務の基本ルール
宅建業法では、次のように定められています。
宅建業者は、事務所ごとに、従業者の5人に1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
これが、いわゆる「5分の1ルール」です。
つまり、
・従業者が5人まで → 宅建士1人
・6人〜10人 → 宅建士2人
・11人〜15人 → 宅建士3人
という計算になります。
「事務所ごと」にカウントされる
ここで重要なのは、「会社全体」ではなく、事務所ごとに計算する点です。
例えば、
本店：従業者8人
支店：従業者4人
この場合、
・本店 → 宅建士2人必要
・支店 → 宅建士1人必要
となり、合計で3人の宅建士が必要になります。
従業者に含まれる人の範囲
設置人数を計算する際の「従業者」には、次の人が含まれます。
・代表者
・役員
・正社員
・パート
・アルバイト
雇用形態は関係なく、その事務所で宅建業の業務に従事していれば人数に含まれます。
一方で、
・経理だけを担当する人
・清掃担当
・総務だけの人
など、宅建業務に直接関与しない人は、原則として含まれません。
「専任」の宅建士とは
設置すべき宅建士は、「専任」でなければなりません。
専任とは、
・その事務所に常勤している
・他の会社で宅建士として働いていない
・実質的に不動産業務に従事している
という状態を指します。
たとえば、
・別会社でフルタイム勤務している
・他社の宅建業免許の専任として登録されている
こうした人は、専任宅建士としてカウントできません。
名義貸しは厳禁
よくある違反が、
宅建士資格を持っている知人の名前だけを借りる
いわゆる「名義貸し」です。
これは宅建業法の重大な違反であり、
・宅建業免許の取消
・宅建士資格の登録抹消
といった重い処分の対象になります。
実際にその事務所で働いていない宅建士は、専任として認められません。
宅建士が退職した場合の対応
実務で非常に多いのが、宅建士が突然退職してしまうケースです。
この場合、
2週間以内に補充しなければならない
というルールがあります。
この期間を過ぎても基準を満たさない状態が続くと、
・指示処分
・業務停止
・更新拒否
などの対象になります。
そのため、宅建業者は、常に余裕を持った人数配置を意識することが重要です。
開業時に宅建士が足りないと免許が取れない
新規で宅建業免許を申請する際も、
この設置要件は厳格にチェックされます。
申請時点で、
・宅建士の人数が不足している
・専任性が疑われる
場合、免許は下りません。
行政書士としての代理申請の実務でも、
人はいるが専任性が認められず不許可になるケースは珍しくありません。
外注や業務委託では足りない
「業務委託で宅建士を頼めばいいのでは？」
という相談も多いですが、答えはNOです。
宅建士は、原則として、
・雇用関係
・役員としての常勤
など、事務所との強い関係性が必要です。
単なる業務委託契約では、専任と認められない可能性が高くなります。
まとめ
宅地建物取引士の設置要件は、宅建業免許を維持するための最重要ルールの一つです。
・事務所ごとに5人に1人以上
・専任であることが必須
・退職したら2週間以内に補充
・名義貸しは厳禁
これらを守らなければ、免許の更新ができなくなるだけでなく、
業務停止や取消のリスクも生じます。
宅建業を安定して運営するためには、
宅建士の確保と管理が経営そのものだと言っても過言ではありません。
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この記事を書いたのはOSAYA行政書士事務所の佐藤卓也です。
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