【青森/弘前】住宅宿泊管理業者に依頼しなければならないのか？
民泊（住宅宿泊事業）を始めようとする際、多くの方がつまずくポイントの一つが 「住宅宿泊管理業者に依頼しなければならないのかどうか」という点です。
住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）では、民泊運営における管理体制について厳格なルールが定められており、運営形態によっては必ず住宅宿泊管理業者への委託が必要となります。
本記事では、行政書士の立場から、 どのようなパターンで住宅宿泊管理業者への依頼が必要になるのか、また不要となるのかを、実務上の判断基準も交えながら分かりやすく解説します。
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住宅宿泊管理業者とは
住宅宿泊管理業者とは、住宅宿泊事業法第2条・第11条に基づき、国土交通大臣の登録を受けた事業者を指します。
住宅宿泊管理業とは
住宅宿泊事業者から、法第11条第１項に規定する委託を受けて、報酬を得て、住宅宿泊管理業務を行う事業をいいます。住宅宿泊管理業務とは、法第５条から第10条までの規定による業務及び住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全に関する業務をいいます。
住宅宿泊管理業者とは
登録を受けて住宅宿泊管理業を営む者をいいます。
出典元：民泊制度ポータルサイト（リンク）
住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊事業者（民泊オーナー）に代わって、主に次のような業務を行います。
・宿泊者からの問い合わせ対応
・苦情対応（騒音・ゴミ出しなど）
・清掃・衛生管理の手配
・設備の点検・不具合対応
・緊急時の連絡体制の確保
民泊は、一般の住宅地で運営されることも多いため、 近隣住民とのトラブル防止や、宿泊者の安全確保が非常に重視されています。 そのため、管理体制が不十分な場合には、管理業者への委託が法律上義務付けられているのです。
住宅宿泊管理業者への委託が「必須」となるパターン
不在型民泊（家主不在型）の場合
もっとも代表的なケースが、住宅宿泊事業者が物件に居住していない場合です。
具体例
・オーナーが別の場所に住んでいる
・投資用マンション・戸建てを民泊として利用
・遠方の物件を運営している
このような場合、宿泊者対応や苦情対応を事業者本人が即時に行うことができません。 そのため、住宅宿泊事業法では、不在型民泊の場合は必ず住宅宿泊管理業者に管理を委託することが義務付けられています。
以下が民泊制度ポータルサイトからの抜粋ですが、２の部分が該当します。
出典：民泊制度ポータルサイト（リンク）
この点は法律上明確であり、自治体による裁量はほとんどありません。
もちろん当事務所の所在地である弘前でも、このケースは住宅宿泊管理業者への委託が必須となります。（本制度は青森県内で共通の制度であり、県内のどの地域においても同様の運用がなされています。）
法人が住宅宿泊事業者となる場合
法人名義で民泊を運営する場合も、原則として住宅宿泊管理業者への委託が必要です。
法人は自然人ではないため、 「法人が物件に居住する」という状態は法律上想定されていません。
たとえ、社員が近隣に住んでいたり、現地対応を行う予定があったとしても、 登録を受けていない限り、その社員が管理業務を担うことはできません。
結果として、法人による民泊運営は「不在型」と扱われ、 住宅宿泊管理業者への委託が必須となるケースが大半です。
実質的な管理体制が確保できない場合
形式上は家主が居住しているように見える場合でも、 次のような事情がある場合には、管理業者への委託が必要と判断されることがあります。
・日中は仕事で不在がち
・夜間や緊急時に対応できない
・宿泊者対応や苦情対応を外部に任せたい
民泊では「24時間対応可能な管理体制」が求められます。 実務上、自治体の事前相談では 「本当にご自身で管理できますか？」 という点を厳しく確認されることが多く、 実態に即して管理業者への委託を求められるケースも少なくありません。
住宅宿泊管理業者への委託が「不要」となるパターン
居住型民泊（家主居住型）の場合
以下の条件をすべて満たす場合、住宅宿泊管理業者への委託は不要とされています。
・住宅宿泊事業者本人が当該住宅に居住している
・宿泊者対応・清掃・苦情対応を自ら行う
・緊急時にも即時対応できる体制がある
いわゆる 「自宅の一部を民泊として提供するケース」 がこれに該当します。
「一部業務のみ外注」は可能か
民泊運営では、 「清掃だけ外注したい」「鍵の受け渡しだけ任せたい」 という相談も多くあります。
・清掃のみを清掃業者に委託する → 問題なし
・中核的な管理業務（宿泊者対応・苦情対応）を外注 → 注意が必要
管理業務の中核部分を外注する場合、 その委託先が住宅宿泊管理業者として登録されていなければ、 法令違反と判断されるリスクがあります。
管理業者選定時の実務上の注意点
住宅宿泊管理業者を選ぶ際には、次の点を確認しておくことが重要です。
・国土交通大臣の登録を受けているか
・24時間対応体制があるか
・近隣住民対応の実績があるか
・管理委託契約書の内容が明確か
形式的に登録されているだけでなく、 実務対応力があるかどうかが、トラブル防止の鍵となります。
まとめ
住宅宿泊管理業者への委託が必要かどうかは、 単に「家主が近くに住んでいるかどうか」ではなく、
・居住の有無
・管理の実態
・緊急時対応体制
といった実態ベースで判断されます。
特に、不在型民泊や法人運営の場合は、 住宅宿泊管理業者への委託が必須となる点に注意が必要です。
民泊の届出後に 「管理体制が不十分」として是正指導を受けるケースも少なくありません。
事前の段階で、ご自身の運営形態に合った管理体制を整理し、 適切な形で届出を行うことが、 安全で安定した民泊運営につながります。
この記事を書いたのはOSAYA行政書士事務所の佐藤卓也です。
事務所所在地の弘前市を中心として津軽地方全域で事業や生活に関わる行政対応をサポートしています。行政への書類作成や申請業務のフォローが必要な際は、いつでもお気軽にご連絡ください。
